민감할 수 밖에 없는

전세보증금 반환 문제

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전세 함정에 빠진 대한민국

전세 등기 의무화하면…전세의 ‘재탄생’ 가능할까

KB연구소 "역전세 내년까지 계속… 전세대출 개선해야"

[전문가칼럼] 전세사기 무엇이 문제였나, 그 대책은

‘배보다 배꼽이 큰’ 전세퇴거자금 대출

“전세 퇴거자금 대출에 한해 DSR 예외 적용해야”

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최근 송출 된 전세퇴거자금 및 보증금반환 사고 관련 기사 제목 중 일부입니다.

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서울빌라왕 인천빌라왕에 이어 공인중개사 300여명이 관여한 구리빌라왕까지 여전히 전세 보증금 반환 사고가 줄지 않고 있으며. 이로 인해 집주인들에 대한 시선이 차가워지며 대부분의 선량한 집주인들도 세입자 퇴거 시, 재계약 시 피해를 보고 있는 가운데, 전세 가격이 급등했던 2021년 이후 계약 된 전세 만기가 올해 속속 도래하면서 전세퇴거자금 반환 관련 사고가 더욱 증가할 것으로 예상되는 상황입니다.

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특히 집값이 크게 하락하며 역전세 현상이 짙어지는 상황으로 전세 재계약 시 오히려 집주인이 돈을 돌려주거나, 새로운 세입자를 받아도 보증금을 제 때 돌려주기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 가장 큰 이유는 여전히 DSR 규제가 적용되기 때문으로 전세퇴거자금대출 한도가 부족해 세입자보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다는 예상입니다.

전세퇴거자금은 생활안정자금 규제 적용

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은행 보험사 주담대는 구입자금인지 생활안정자금인지에 따라 규제가 달라지는데, 전세퇴거자금은 생활안정자금에 포함되며 그에 따른 LTV DSR 규제 내에서 한도를 활용해야 합니다.

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기존 2주택 이상 보유자는 세입자 보증금 반환 목적으로 대출을 받는 경우 규제지역 내에서는 다른 집을 처분해야했지만 3월 2일부터 규제가 해제되어 새로운 세입자를 들이지 않아도 대출을 받을 수 있게 되었습니다.

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또한 연간 물건당 2억원으로 제한되어있던 한도도 LTV DSR 내에서 이용 가능하도록 해제되었습니다.

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이렇게 세입자 보증금 반환 관련 규제가 완화되었지만 여전히 완화되지 않고 있는 DSR이 가장 큰 걸림돌로, 아무리 한도의 여력이 있다고 해도 소득이 낮은 사람, 이미 보유중인 부채가 많은 사람은 완화 된 한도를 제대로 활용할 수 없다는 것이 문제입니다.

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때문에 부족한 전세퇴거자금을 해결하기 위해 규제가 적용되지 않는 2금융권 3금융권에서 추가로 대출을 받아 세입자보증금을 반환하려는 집주인들이 꾸준히 증가하고 있습니다.

후순위 퇴거자금 조건 안내

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규제가 적용되지 않는 후순위 전세퇴거자금대출 한도 금리 등 조건은 다음과 같습니다.

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▶ 이용 대상 : 아파트 빌라 오피스텔 단독주택 연립 등 부동산을 보유하고 전월세 세입자가 있는 사람

▶ 금리 : 연 7%~20%(차주의 소득 신용점수 이용한도 등 세부 조건에 따라 차등 적용)

▶ 한도 : 아파트는 KB시세 90%, 그 외 주택은 업체별 감정가의 80%(1천만원~20억원)

▶ 상환방법 : 만기일시상환

▶ 특징 : LTV DSR 규제 적용 없음(업체별 상환 능력 심사 있음)

업체 조건에 따라 저신용자 연체자 개인회생자 등 이용 가능

규제지역 비규제지역 무관, 주택 보유수 무관하게 이용 가능

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후순위 추가대출을 이용해 부족한 세입자 보증금을 해결해야 하는 경우, 업체별로 크게 다른 이용 조건을 꼼꼼히 비교해야 합니다.

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주택의 시세와 보증금의 비율에 따라, 부족한 금액에 따라, 다주택자인 경우 부동산별 부채현황 등 조건에 따라, 지역 및 직업 등 여러 조건에 따라 해결 방법이 다양하기 때문에 가급적 전문적인 컨설팅 서비스를 이용하는 것이 유리합니다.

전세퇴거자금대출 후순위

한도 금리 비교는 플랜모기지

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은행 보험사의 경우 동일한 규제가 적용되기 때문에 어떤 금융사를 이용하든 가능 한도가 동일하며, 금리를 조금이라도 낮추기 위해 금융사별 금리 할인 조건만 비교하면 되기 때문에 이용에 큰 어려움이 없습니다.

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반면 후순위 업체의 경우 특정 지역만 이용 가능하거나, 특정 직업군, 특정 부동산만 이용 가능하는 등 조건의 차이가 매우 크며, 업체의 수도 매우 많기 때문에 소비자가 직접 업체별 조건을 확인해 비교하는 것은 쉽지 않습니다.