멈추지 않는 영끌 수요와 턱없이 부족한 잔금 현실

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내 집 마련을 조금이라도 진지하게 고민해 본 사람이라면 영혼까지 끌어모아 집을 산다는 뜻의 영끌이라는 단어가 낯설지 않으실 겁니다.

이는 끝없이 오르는 집값 상승에 대한 공포와 장기적으로는 결국 우상향할 것이라는 기대감이 복합적으로 작용하여 과열된 대한민국 부동산 시장의 슬픈 단면을 보여줍니다.

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매월 들어오는 빤한 월급을 꼬박꼬박 저축해서 집을 산다는 것은 이제 옛말이 된 지 오래입니다.

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서울 시내 국민평형이라 불리는 84제곱미터 아파트의 평균 시세가 10억 원을 훌쩍 넘긴 지 오래된 현실 앞에서 서민들의 박탈감은 커져만 갑니다.

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여기에 정부의 강력한 LTV 및 DSR 규제까지 더해지면서 현실적으로 보편적인 직장인이 시중 은행에서 기대할 수 있는 주택구입자금대출 한도는 잔금을 치르기에 턱없이 부족할 수밖에 없습니다.

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주택구입자금대출 한도를 옥죄는 LTV와 DSR 규제

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우리가 흔히 말하는 LTV 즉 담보인정비율은 주택의 가치 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

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현재 규제지역 여부와 주택 가격에 따라 엄격하게 차등 적용되며 서민들의 초기 자본금 마련에 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있습니다.

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여기에 더해 최근 더욱 강력해진 DSR 즉 총부채원리금상환비율은 차주의 연간 소득 대비 매년 갚아야 할 모든 부채의 원리금 상환액 비율을 제한합니다.

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이 DSR 규제는 아무리 집값이 높고 신용등급이 좋더라도 개인의 소득 자체가 낮거나 이미 보유하고 있는 마이너스 통장 등 신용대출이 많다면 대출 한도를 무자비하게 삭감해 버립니다.

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은행이나 금융 기관은 대출 심사 시 이 두 가지 지표를 가장 깐깐하게 들여다보며 한도를 결정하기 때문에 주택구입자금대출 한도가 부족한 상황이 빈번하게 발생하게 됩니다.

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한도 부족의 현실적인 돌파구 대부업 후순위담보대출

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시중 은행의 규제 문턱을 넘지 못해 잔금 마련에 비상이 걸렸다면 많은 분들이 차선책으로 신용대출을 떠올리곤 합니다.

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하지만 현재는 신용대출 역시 DSR 산정에 예외 없이 포함되기 때문에 이미 한도가 꽉 찬 상태에서는 애초에 해결 방법이 될 수 없습니다.

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이럴 때 LTV와 DSR 규제가 직접적으로 적용되지 않는 3금융권 대부업체의 후순위 상품을 현명하게 활용하는 것이 가장 효율적이고 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

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대부업 후순위담보대출은 기존 1금융권에서 받은 선순위 대출을 그대로 유지한 채 해당 주택의 남은 담보 가치를 평가하여 추가로 자금을 융통하는 방식입니다.

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특히 아직 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 매수 예정 아파트라도 매매 당일 은행의 1순위 잔금 대출과 동시에 실행이 가능하다는 점이 가장 큰 매력입니다.