KB시세가 전산상에 제공되지 않는 주택들의 일반적인 특징

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금융사 전산망에서 기준 시세를 즉각적으로 확인하기 어려운 주택들은 대략적으로 다음과 같은 네 가지의 구조적인 특징을 공통적으로 지니고 있습니다.

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1. 한 개의 동으로만 이루어져 세대수가 턱없이 부족한 이른바 나홀로아파트의 경우 객관적인 시세를 도출할 표본 수집이 어려워 전산 누락이 발생하는 경우가 많습니다.

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2. 수도권 중심지가 아닌 지방 외곽에 위치하여 실거래가 가뭄에 콩 나듯 아주 간헐적으로 발생하는 거래량 부족 아파트 역시 시세 파악이 대단히 어렵고 까다로운 편입니다.

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3. 지어진 지 아주 오래되어 재건축을 앞둔 노후 단지이거나 거래 금액 자체가 매우 낮게 형성된 저가 아파트들도 시세 갱신 대상에서 후순위로 밀려 조회가 제한됩니다.

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4. 아파트라는 형태를 띠고 있더라도 거래 공백기가 수년 이상 길어졌거나 애초에 아파트가 아닌 연립 다세대 오 피스텔 등은 시세 제공 자체가 원천적으로 제한적입니다.

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시세 조회가 불가능할 때 금융사가 채택하는 감정평가 방식

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그렇다면 이렇게 전산상으로 명확한 기준 시세가 없는 부동산은 도대체 어떠한 내부적인 기준으로 가치를 매기고 주택담보대출 한도를 산출하는 것인지 궁금하실 것입니다.

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이러한 특수한 경우 시중 은행을 비롯한 각 금융사에서는 KB시세를 대신하여 공신력 있는 외부 전문 감정평가 기관에 직접 의뢰하여 대출 기준 시세를 새롭게 산출하는 방식을 채택합니다.

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의뢰를 배정받은 전문 감정평가사는 해당 부동산이 위치한 현장을 직접 꼼꼼하게 방문하여 건물의 노후도와 현재 관리 상태 그리고 입지 여건을 육안으로 면밀하게 점검하게 됩니다.

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이후 해당 물건 주변에 위치한 유사한 부동산들의 최근 실거래가 변동 흐름과 인근 중개업소 관계자들의 현실적인 시세 의견 등을 종합적으로 취합하여 최종적인 대출용 감정 시세를 엄격하게 평가합니다.

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금융사별 제휴 감정평가법인에 따른 대출 한도 편차 발생 원인

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여기서 성공적인 주택담보대출을 준비하는 차주분들이 가장 중요하게 짚고 넘어가야 할 핵심적인 사실은 금융사마다 최종적으로 산출되는 감정가 결과표가 완전히 다를 수 있다는 점입니다.

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우리가 흔히 아는 시중은행부터 대형 보험사까지 각 금융사마다 업무 협약을 맺고 심사를 의뢰하는 제휴 감정평가법인이 모두 각기 다르게 지정되어 있기 때문입니다.

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평가 법인마다 해당 지역의 부동산을 바라보는 관점과 미래 가치를 산정하는 내부적인 리스크 평가 기준이 상이하기 때문에 완전히 똑같은 담보 물건을 두고도 다른 결과를 내놓게 됩니다.

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이해를 돕기 위해 예를 들어 최근 실거래가가 5억 원으로 신고된 동일한 빌라 물건을 두고 에이 은행의 탁상 감정가는 4억 원으로 다소 보수적으로 산출될 수 있습니다.

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하지만 비 보험사의 탁상 감정가는 4억 5천만 원으로 상대적으로 훨씬 넉넉하게 평가되어 산출될 수 있으며 이러한 감정가의 차이는 곧바로 차주가 융통할 수 있는 대출 한도의 직접적인 차이로 직결됩니다.