1. 전세금 반환 이슈와 집주인의 말 못 할 고민

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집주인이 주택 담보 대출을 받을 때 시중 은행은 원칙적으로 세입자의 동의를 필수 요건으로 합니다. 세입자가 있는 경우 선순위 권리 관계를 명확히 해야 하기 때문입니다. 하지만 집주인 입장에서는 세입자가 알게 될 경우 전세 재계약을 거부하거나 보증금 반환을 독촉할까 봐 이를 꺼릴 수밖에 없습니다.

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이럴 때 고려할 수 있는 것이 바로 2금융권이나 소비자금융(대부업) 등을 통한 후순위 아파트 담보 대출입니다. 이 상품들은 세입자의 동의 없이도 진행이 가능한 경우가 많아, 급한 자금이 필요하거나 전세 보증금 반환 용도로 활용되곤 합니다.

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2. 세입자 몰래 대출, 실제 사례 분석

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그렇다면 실제 조건에서는 어느 정도의 한도가 나올까요? 구체적인 사례를 통해 살펴보겠습니다.

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Q. 질문 경기도 고양시 덕양구에 위치한 아파트를 전세 주고 있습니다. KB시세 조회가 안 되는 한 동짜리 아파트이며, 최근 거래가 없어 시세는 약 3억 5천만 원 정도로 예상합니다. 현재 세입자 보증금은 2억 2천만 원이 들어와 있습니다. 저는 연봉 5,600만 원의 4대 보험 가입 직장인이며, 이직한 지 2개월 되었으나 전 직장 연봉과 비슷합니다. 은행은 세입자 동의가 필수라 진행이 어려운데, 세입자 모르게 1억 원 정도 추가 대출이 가능할까요?

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A. 답변 일반적으로 소비자금융권의 아파트 담보 대출은 세입자 미동의 조건으로 진행할 경우, KB시세의 최대 80%까지 추가 한도 산출이 가능합니다. 하지만 질문자님의 경우처럼 KB시세가 조회되지 않는 '나 홀로 아파트(한 동짜리 아파트)'는 일반 대단지 아파트에 비해 인정받을 수 있는 한도 비율이 다소 낮아질 수 있습니다.

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3. 시세 조회 안 되는 '한 동짜리 아파트'의 한도 산정

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후순위 담보 대출에서 가장 중요한 것은 해당 물건의 감정가입니다. KB시세가 있는 아파트는 그 시세를 기준으로 삼지만, 그렇지 않은 경우 금융사별로 자체 감정을 통해 가격을 책정합니다.

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문제는 업체별로 감정가 차이가 크다는 점, 그리고 대부분 소유주가 생각하는 시세보다 감정가가 낮게 책정된다는 점입니다. 질문자님이 예상하는 3억 5천만 원보다 실제 금융사 감정가가 낮게 나온다면, 세입자 보증금 2억 2천만 원을 공제한 후 가용 한도가 줄어들어 요청하신 1억 원 확보가 어려울 수도 있습니다.

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만약 기존에 이용 중인 선순위 담보 대출이 있다면 그 금액까지 포함하여 차감해야 하므로, 실제 손에 쥘 수 있는 금액은 더 줄어들게 됩니다.