DSR 규제의 벽 은행은 왜 거절했을까?

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문의 주신 고객님의 상황을 복기해 보면, KB시세 6억 원대 아파트를 보유하고 있음에도 은행 추가 대출이 거절된 이유는 명확합니다.

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• 보유 부채: 선순위 담보대출 2억 8천만 원 + 후순위 9천만 원 + 신용대출 1,200만 원 (총 약 3억 8천2백만 원)

• 소득 요건: 재취업 2개월 차로 연소득 산정이 어려움

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현재 시중 은행은 스트레스 DSR 40% 규제를 적용받습니다. 기존 부채가 이미 있는 상태에서 소득 증빙마저 불충분하다면, 담보 가치가 아무리 남아있어도 대출 한도는 '0원'이 나올 수밖에 없는 구조입니다.

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대부업 담보대출은 DSR을 보지 않는다?

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반면, 3금융권으로 분류되는 대부업체 아파트 담보대출은 심사 기준이 다릅니다. 이들은 차주의 소득(DSR)보다는 담보물의 가치(LTV)에 집중합니다.

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• LTV 중심 심사: 아파트 낙찰가율, 급매가 등을 고려하여 시세의 최대 80%까지 한도를 인정해 줍니다.

• 소득 증빙 완화: 소득이 없거나 재직 기간이 짧아도, 아파트라는 확실한 담보가 있다면 추정 소득(신용카드 사용액 등)이나 자산 가치만으로 승인이 가능합니다.

• 당일 승인: 복잡한 소득 심사가 생략되므로 급한 생활안정자금이 필요한 경우 당일 혹은 익일 입금이 가능할 정도로 속도가 빠릅니다.

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경기도 6억 아파트 추가 한도 시뮬레이션

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고객님의 사례(경기도 6억 아파트, 기존 대출 약 3억 8천만 원)를 대부업체 LTV 기준(최대 85% 가정)으로 분석해 보겠습니다.

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1. 가용 LTV 산출: 6억 원 × 85% = 5억 1천만 원

2. 기존 대출 차감: 5억 1천만 원 - 3억 7천만 원(선순위+기존후순위 채권최고액 감안) = 약 1억 4천만 원

3. 실제 가능 한도: 여기서 지역별 소액임차보증금(방공제)과 업체별 리스크 헷지 비용을 제외하면, 이론적으로 약 5천만 원에서 1억 원 내외의 추가 자금 확보가 가능할 것으로 보입니다.

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이는 단순 계산이며, 사업자금 용도로 진행 시 LTV를 더 높게 인정받을 수도 있습니다.