무직자와 주부가 은행 대출에서 불리한 이유

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DSR(총부채원리금상환비율)은 개인의 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 나타내는 지표입니다. 은행권은 DSR 40% 이하를 기준으로 대출 한도를 산정하는데, 이는 연소득 6,000만 원인 사람이라면 1년간 모든 대출에 대해 갚아야 할 원리금 합계가 2,400만 원을 넘지 않아야 한다는 의미입니다. 문제는 무직자나 전업주부처럼 공식적인 소득이 없는 경우, DSR 계산 시 분모가 0이 되거나 매우 작아지기 때문에 대출 한도가 거의 나오지 않거나 아예 승인 자체가 불가능해진다는 점입니다.

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은행 보험사는 배우자 소득을 합산하거나 추정소득을 인정해기도 하지만, 이 역시 매우 제한적이며 실제로는 대다수 무직자와 주부가 원하는 만큼의 대출 한도를 확보하기 어렵습니다. 또한 프리랜서나 자영업자처럼 현금 수입이 많지만 소득 신고 금액이 적은 경우에도, 은행은 신고된 소득 기준으로만 심사하기 때문에 실질 소득과 대출 한도 사이에 큰 괴리가 발생합니다. 고령자나 퇴직자의 경우에도 연금이나 퇴직금을 소득으로 인정받기 어렵거나, 인정받더라도 소득 수준이 낮아 충분한 한도를 받지 못하는 경우가 많습니다.

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DSR 규제가 적용되지 않는 후순위담보대출의 장점

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이처럼 은행권 대출이 어려운 상황에서 가장 현실적인 대안이 바로 후순위담보대출입니다. 후순위담보대출은 1순위 담보대출이 이미 설정되어 있는 상태에서 2순위로 추가 담보를 설정하는 방식으로, 대부업체를 통해 이용할 수 있습니다. 가장 큰 장점은 은행에서 적용하는 LTV, DSR, 스트레스 DSR 등의 엄격한 규제가 적용되지 않는다는 점입니다. 이미 은행에서 DSR 한도를 모두 소진했거나, 애초에 소득 부족으로 은행 대출이 불가능한 무직자나 주부도 담보 부동산의 가치를 기준으로 추가 자금을 조달할 수 있는 길이 열리는 것입니다.

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대부업체를 통한 아파트 후순위담보대출은 아파트 시세 기준 1순위와 2순위를 합산하여 최대 80%까지 한도 설정이 가능합니다. 예를 들어 시세 4억 원인 아파트에 이미 은행에서 1순위로 2억 원을 대출받은 상태라면, 후순위로 추가 1억 2,000만 원까지 조달할 수 있어 총 3억 2,000만 원의 대출 활용이 가능해집니다. 빌라나 다세대주택, 오피스텔의 경우에는 감정가 기준 약 70%까지 한도가 나오며, 아파트보다는 다소 보수적이지만 여전히 충분한 자금 조달 수단이 될 수 있습니다.