공동명의 아파트 담보대출 문의드려요. 동의 없이 가능할까요?

​한때 절세를 목적으로 부부나 가족 간에 부동산을 공동명의로 구입하는 사례가 많았습니다. 하지만 세법이 변화하면서 공동명의가 무조건 유리한 것은 아니게 되었고, 특히 급하게 자금이 필요할 때 공동명의자의 동의를 구하기 어려워 곤란을 겪는 분들이 늘어나고 있습니다.​

오늘은 배우자나 가족 몰래, 혹은 동의를 구할 수 없는 상황에서 내 지분만으로 자금을 마련할 수 있는 방법에 대해 플랜모기지와 함께 알아보겠습니다.​

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공동명의자 동의 없는 대출, 가능합니다

​결론부터 말씀드리면 가능합니다. 이를 지분대출이라고 부릅니다.​

일반적인 주택담보대출은 소유자 전원의 동의가 필요하지만, 지분대출은 부동산 전체가 아닌 내가 소유한 지분(권리)만을 담보로 제공하는 방식입니다. 따라서 공동명의자인 배우자나 가족의 동의가 필요 없으며, 대출 사실이 그들에게 통보되지도 않습니다.​

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지분대출은 어떻게 진행되나요?

지분대출은 주로 3금융권(소비자금융, 등록 대부업)을 통해 진행됩니다. 대출 한도는 일반적으로 부동산 시세/감정가의 약 80% 수준에서 결정되지만, 계산 방식이 조금 복잡합니다.

전체 감정가에서 선순위 대출금(이미 은행에서 받은 담보대출 등)을 공제하고, 남은 금액 중에서 내 지분 비율만큼을 한도로 산정합니다.​

예를 들어, 서울 금천구에 있는 감정가 3.2억 원짜리 부동산을 형제와 50:50으로 소유하고 있고, 기존 대출이 1.2억 원 있는 상황을 가정해 보겠습니다. 프리랜서인 동생분이 형의 동의 없이 2천만 원 정도의 자금이 필요하다면, 본인의 지분 가치 내에서 후순위로 자금을 융통할 수 있습니다.

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금리와 조건, 꼼꼼한 비교가 필수

​주의할 점은 금리입니다. 지분대출은 1, 2금융권 상품이 아니기 때문에 금리가 연 10%대에서 법정 최고 금리인 20% 사이로 다소 높게 책정되는 편입니다.​

차주의 신용점수, 소득 형태(직장인, 프리랜서, 사업자 등), 부채 현황, 그리고 담보 물건의 지역에 따라 금리와 한도가 크게 달라집니다. 어떤 금융사는 감정가를 높게 쳐주기도 하고, 어떤 곳은 소득 증빙이 부족해도 승인을 내주기도 합니다.​